El Gobierno lanzó un nuevo programa para intentar ampliar el acceso al crédito hipotecario destinado principalmente a la primera vivienda. La iniciativa contempla fondos administrados por la ANSES que serán canalizados hacia los bancos, con el objetivo de aumentar la cantidad de préstamos disponibles y mejorar las condiciones de financiamiento.
Sin embargo, el mercado todavía se encuentra lejos de los niveles alcanzados durante la última gran expansión del crédito hipotecario, registrada entre 2016 y 2018.
El crédito hipotecario volvió a crecer, pero perdió impulso
El acceso a préstamos para comprar una vivienda tuvo fuertes altibajos durante las últimas décadas. La oferta de financiamiento se expandió durante períodos determinados y luego volvió a reducirse debido a factores como la inflación, las tasas de interés, la incertidumbre económica y las dificultades para acceder a financiamiento de largo plazo.
La aparición de nuevas líneas de créditos UVA durante el segundo semestre de 2024 permitió una recuperación significativa después de varios años de actividad muy reducida.
Durante 2024 se registraron 11.775 nuevos préstamos hipotecarios, mientras que entre 2019 y 2023 apenas se habían contabilizado 1.537 operaciones.
El crecimiento se aceleró durante 2025, cuando se otorgaron casi 44.000 nuevos créditos. Ese resultado marcó un fuerte incremento respecto del año anterior y convirtió al 2025 en uno de los períodos de mayor actividad reciente.
La tendencia, sin embargo, comenzó a moderarse en 2026. Durante el primer semestre se otorgaron alrededor de 12.000 créditos, un volumen que mantiene al mercado muy por debajo de los registros de la etapa 2016-2018.
De mantenerse el ritmo actual, el número de operaciones de este año podría terminar siendo aproximadamente la mitad del registrado en 2025.
El nuevo programa del Gobierno
Frente a este escenario, el Gobierno puso en marcha un esquema destinado a generar mayor disponibilidad de fondos para que los bancos puedan otorgar préstamos hipotecarios.
La iniciativa contempla recursos provenientes del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de ANSES, que serán colocados en entidades financieras mediante licitaciones.
El objetivo es que esos recursos terminen destinados a préstamos para comprar, construir, ampliar o refaccionar una primera vivienda.
El programa establece que los créditos deberán ofrecerse a un plazo mínimo de 15 años, mientras que la tasa de interés tendrá un límite de UVA + 7,50%.
Además, el monto máximo por operación será equivalente a 150.000 UVA, que al momento de la presentación representa aproximadamente USD 200.000.
¿Por qué las tasas son importantes?
Uno de los principales aspectos del programa es el límite establecido para las tasas hipotecarias.
Actualmente, el promedio de las tasas publicadas por los bancos ronda el 9,2% adicional sobre UVA, mientras que la tasa promedio efectivamente pactada se encuentra cerca del 7%.
La intervención del Gobierno busca aportar liquidez al sistema y favorecer una mayor competencia entre las entidades financieras. La expectativa es que esto pueda ayudar a reducir las tasas ofrecidas o, al menos, generar condiciones más favorables para quienes buscan acceder a una vivienda.
De todos modos, el límite fijado por el programa no significa que todos los bancos vayan a otorgar automáticamente créditos al 7,50%. Cada entidad deberá definir sus propias condiciones dentro de los parámetros establecidos.
El impacto podría verse recién a fines de 2026 o en 2027
El funcionamiento del nuevo esquema tampoco implica que los créditos aparezcan inmediatamente en las estadísticas.
Entre el momento en que una persona inicia el trámite, presenta la documentación y obtiene la aprobación definitiva pueden pasar varios meses. En promedio, el proceso de otorgamiento puede extenderse alrededor de tres meses.
Por ese motivo, aun si las licitaciones se desarrollan según lo previsto y los bancos comienzan rápidamente a ofrecer nuevas líneas, el impacto sobre la cantidad de préstamos otorgados podría comenzar a observarse con mayor claridad hacia diciembre de 2026 o durante los primeros meses de 2027.
El programa apunta a generar liquidez suficiente para impulsar aproximadamente 20.000 nuevos créditos hipotecarios, aunque esa cifra dependerá de la respuesta de las entidades financieras y de la demanda de los potenciales compradores.
Un mercado que todavía tiene un largo camino por recorrer
La recuperación reciente muestra que existe demanda por financiamiento para acceder a una vivienda, pero los números actuales todavía no permiten hablar de una expansión similar a la registrada hace una década.
El principal desafío será conseguir que el crédito hipotecario deje de funcionar como una oportunidad limitada a determinados períodos y pueda transformarse en una alternativa estable para las familias que necesitan financiar una vivienda a largo plazo.
El nuevo esquema oficial busca justamente generar esas condiciones, aunque sus resultados dependerán de factores como las tasas, la evolución de la economía, los ingresos de los hogares y la capacidad de los bancos para transformar los fondos disponibles en nuevos préstamos.